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La problemática de las cláusulas de suelo en los préstamos hipotecarios

Con anterioridad al inicio de la crisis financiera, momento en el que el acceso al crédito hipotecario no desentrañaba ningún problema para los consumidores, las entidades financieras fijaban unas condiciones de contratación bastante favorables a aquéllos, sobre todo por establecer unos tipos de interés bajos en los contratos de préstamo hipotecario. No obstante, con el inicio de la crisis se produjo un endurecimiento de la situación de los consumidores, al verse afectados por las subidas de los tipos de interés, puesto que la mayoría de los préstamos hipotecarios se habían concertado a tipo de interés variable.

Ante esta situación, las entidades financieras aprovecharon la oportunidad para introducir de forma masiva las cláusulas de suelo y techo en los préstamos hipotecarios, hasta el momento en el que se produjo una bajada considerable del Euríbor, y los clientes constataron que la reducción en su cuota hipotecaria se encontraba topada por una cláusula de suelo.

En este sentido, señalar que las cláusulas de suelo tratan de garantizar al prestamista (entidad financiera) una retribución mínima que le permita cubrir costes de capital y de estructura, mientras que las cláusulas de techo pretenden cubrir al prestatario (inversor) frente a las subidas de los tipos de referencia. A tal efecto, en la contratación de préstamos hipotecarios pueden fijarse instrumentos de cobertura del riesgo de la variabilidad de los tipos de referencia, denominados cláusulas de suelo (floor), en caso de establecer un límite mínimo por debajo del cual no puede bajar el tipo de interés aplicable, y cláusulas de techo (cap), en caso de establecer un límite máximo por encima del cual no puede subir el tipo de interés aplicable.

Este tipo de cláusulas han sido consideradas generalmente por la Jurisprudencia como condiciones generales de la contratación, por no resultar negociadas individualmente y devenir impuestas por las entidades financieras en los contratos de préstamo hipotecario y, por ende, se establece el deber de que los clientes deben sean informados de las características de las mismas. No obstante, debemos precisar la diferencia entre condiciones generales de la contratación y cláusulas abusivas, ya que son dos nociones que pueden concurrir o no en una misma cláusula contractual. En este sentido, siempre que concurran los requisitos del artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, nos encontraremos ante condiciones generales de la contratación, si bien precisar que pueden darse tanto en contratos celebrados con consumidores, como en contratos celebrados con empresarios o profesionales de un determinado sector.

Asimismo, señalar que la consideración de cláusulas generales de la contratación conlleva la competencia de los Juzgados de lo Mercantil para conocer del asunto, siendo competencia de los Juzgados de Primera Instancia en el caso de cláusulas empleadas en la contratación con consumidores, pero que no revistan del carácter de condiciones generales de la contratación.

En cuanto a la consideración de las mismas como elemento accesorio del contrato, equiparándolas a las cláusulas de redondeo al alza de los tipos de interés, citar la Sentencia nº 246/2010 del Juzgado Mercantil nº 2 de Sevilla, de 30 de septiembre de 2010, la cual establece lo siguiente: “La cláusula de suelo por otro lado y como se insiste, no cabe reputarla esencial elemento en cuanto que parte del precio, sino que meramente accesorio al mismo, pues se añade como un pacto más que sirve precisamente para la limitación o control de la fluctuación o variabilidad admisible en el contrato y más concretamente es accesoria y limitadora, y a su vez de otra cláusula como es la determinación del tipo de interés aplicable al contrato. Pacto accesorio de control a modo de cláusula de estabilización negativa, que sólo se aplica cuando se da el mínimo que contempla, y que por lo mismo puede no darse nunca o darse y no darse sucesivamente durante la vida del contrato.

Continúa la Sentencia anterior fijando los elementos determinantes para denotar el carácter de cláusula abusiva, los cuales son los siguientes: a) ausencia de negociación individual entre las partes; b) ser contrarias a la buena fe y producir un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes.

En cuanto al primero de los requisitos denotados, indicar que deben tratarse de cláusulas que no hayan sido objeto de una libre negociación de las partes, es decir, que el consumidor haya carecido totalmente de libertad para influir sobre el contenido del contrato, existiendo, por tanto, una falta de negociación individual de las citadas cláusulas.

Por otro lado, y en cuanto al segundo de los requisitos, señalar que deben ir en contra de las exigencias de la buena fe, causando un perjuicio desproporcionado al consumidor que no puede disfrutar de las bajadas de los tipos de interés, y todo ello en beneficio de las entidades bancarias. Así, la fijación de unas cláusulas de techo imposibles de asumir para el consumidor y poco acordes a las condiciones de mercado, representan un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes.

Todo lo anterior, no conlleva la consideración de abusivas a aquellas cláusulas de suelo pactadas de forma aislada, prefijadas con arreglo a criterios de reciprocidad respecto a las cláusulas de techo.

No obstante, la Sentencia citada anteriormente fue revocada por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 5ª), de fecha 7 de octubre de 2011, al considerar que las cláusulas de suelo fijadas en el contrato de préstamo hipotecario, y celebradas con consumidores y usuarios, no se encuentran impuestas, sino que responden a la aceptación por parte del prestatario de forma “libre y voluntaria, fruto de un previo examen, análisis y estudio de la preceptiva oferta vinculante que se hace al consumidor que puede contrastarla con otras ofertas existentes en el mercado”. A tal efecto, dispone que el consumidor conoce la cláusula de suelo, puesto que la entidad financiera cumplió las exigencias de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 19942 , aplicable en ese periodo de tiempo, al garantizar la entidad de crédito una adecuada información y transparencia al suscribir el contrato.

Por otro lado, considera que las cláusulas de suelo se configuran como elemento esencial del contrato, no siendo condiciones generales de la contratación, al ser uno “uno de los factores de determinación del precio del contrato (junto con el interés referencial y el interés diferencial)”.

Por ello, la Audiencia Provincial determina que no existe un desequilibrio o falta de reciprocidad de los derechos y obligaciones de las partes, al señalar lo siguiente: “ los pactos sobre límites a la variabilidad del interés, no constituyen derechos u obligaciones recíprocas de las partes, sino que se incorporan al contrato como mecanismos para reducir el riesgo de pérdidas o de impago que pudiera frustrar el fin del contrato, y de esta manera asegurar el buen fin del mismo”. 

No obstante, la referida Sentencia ha sido objeto de crítica por la doctrina, siendo la tendencia de los Tribunales resolver conforme a la Sentencia del Juzgado Mercantil nº 2 de Sevilla (vid. Sentencia del Juzgado Mercantil nº 2 de Palma de Mallorca, nº 34/2012, de 2 de febrero; Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos (Seción 3ª), nº 126/2012, de 23 de marzo; Sentencia del Juzgado Mercantil nº 1 de León, nº 6/2011, de 11 de marzo; Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres (Seción 1ª), nº 373/2012, de 18 de julio).

En conclusión, si bien denotamos la legalidad de este tipo de cláusulas siempre que sean resultado de un acuerdo de libre voluntad, se reflejen debidamente en el contrato y sean semejantes o proporcionales, también podemos afirmar que los Tribunales las han considerado cláusulas abusivas en caso de que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Así, la Sentencia nº 126/2012 de la Audiencia Provincial de Burgos (Seción 3ª), de 23 de marzo de 2012, declara nula la cláusula que establece que el tipo de interés variable estará limitado a un mínimo del 5,50% y un máximo del 17,50%. En el supuesto referido, el tipo de la hipoteca ascendía al tiempo de la firma de la escritura a 5,794% – 4,994% Euribor + 0,80 diferencial-, por lo que se constataba que las limitaciones al alza y a la baja no eran semejantes, al ser la relación desproporcionada por el lado del tipo de subida o techo, en relación al señalado como suelo. A tal efecto, haría falta que los tipos subieran un 11,706 % para que el consumidor tuviera beneficio, el cual sería obtenido por el banco con la rebaja de poco mas de dos centésimas.


1 «A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional».
2Actualmente sustituida por la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre

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