Una vez más el Gobierno vía Real-Decreto ha venido a introducir medidas de índole económica para proteger y salvar el tejido empresarial y a las clases más desfavorecidas. En este artículo nos centramos en la moratoria regulada para el pago de los alquileres.
1. ¿Cuáles son los requisitos para que dicha moratoria en el pago de los alquileres tenga lugar?
a. Que se trate de vivienda habitual (queda excluida pues la moratoria del pago de
alquileres de oficinas, locales, naves...).
b. Que el inquilino sea una persona vulnerable, según la definición que luego aportamos.
c. Que el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles o una entidad pública de vivienda. Se entiende por gran tenedor de inmuebles aquél (persona física o jurídica) que tiene más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o que teniendo menos tiene una superficie total construida de bienes inmuebles de 1500 m2 o más.
d. Que el aplazamiento o condonación que concede dicho real decreto no se hubiera
conseguido ya de forma voluntaria antes de entrar en vigor éste Real-Decreto entre
arrendador y arrendatario.
2. ¿Cuál es la forma de proceder?
Será el arrendador (que cumpla alguno de los requisitos antes citados) quien comunicará expresamente al arrendatario en el plazo máximo de 7 días laborales alguna de estas decisiones:
a. Reducir la renta a un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma o si la situación de vulnerabilidad dura con posterioridad al estado de alarma, hasta un plazo máximo de 4 meses.
b. Otorgar una moratoria al arrendatario en el pago de la renta, moratoria ésta que durará
lo que dure el estado de alarma, y si continúa la vulnerabilidad después de dicho estado, hasta que éste concluya (en un plazo máximo de 4 meses). Las rentas así demoradas serán satisfechas por el arrendatario de forma fraccionada en un plazo máximo de 3
años. El arrendatario tendrá hasta el 1 de mayo para aportar la documentación requerida.
3. ¿Quién es vulnerable?
Teniendo en cuenta que tanto la reducción de las rentas como la moratoria es aplicable únicamente a viviendas habituales alquiladas por personas vulnerables, conviene dejar claro quién a estos efectos es vulnerable. Para tener dicha consideración, se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:
a. El obligado a pagar la renta tiene que estar en desempleo, en ERTE, o ver reducidos sus
ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria el importe a 3 veces el IPREM (incrementado en función de circunstancias familiares, tales como hijos, minusvalías...; el IPREM 2019 fue de 537,84 euros/mes).
b. Que la renta satisfecha más los gastos por suministros (luz, agua, comunidad de vecinos principalmente) representen más del 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4. ¿Qué tiene que hacer el arrendatario afectado?
El arrendatario afectado, una vez que el arrendador le ha comunicado que está incluido dentro de los obligados a hacer, o una moratoria, o una reducción de la renta, tiene que acreditar las circunstancias de vulnerabilidad mediante la aportación de los siguientes documentos:
a. En caso de desempleo certificado del SEPE en el que conste la cuantía mensual percibida.
b. En el caso de autónomos deberán acreditar que están cesados de actividad ante la Agencia Tributaria.
c. Libro de familia.
d. Certificado de empadronamiento.
e. Registro de índices del Registro de la Propiedad (dado que un requisito que se exige al arrendatario es que no sea titular de ningún otro bien inmueble; eso se puede comprobar a través de dicho registro).
f. Declaración responsable por el que el firmante (arrendatario) afirma que se cumplen todos los requisitos para acogerse a la moratoria o a la reducción del pago de la renta.
A estos efectos se entiende por unidad familiar la formada por el que abona la renta, su cónyuge o pareja de hecho inscrita y los hijos (con independencia de su edad) que residan en dicha vivienda.
5. ¿Cuáles son las consecuencias de la moratoria indebida?
Se entiende por moratoria indebida la que no se ha ajustado a los requisitos legales y por tanto el arrendatario en su declaración responsable ha falseado los mismos. En estos casos dicho arrendatario indemnizará con los daños y perjuicios ocasionados al arrendador.
6. ¿Qué pasa con los inquilinos que no tienen la suerte de tener un arrendador gran tenedor de inmuebles?
Inicialmente no se pueden acoger a dicha moratoria (salvo que lo aprueben ambas partes de común acuerdo), pero en favor suyo se va a crear, si son vulnerables igualmente, una línea de préstamos avaladas 100% por el ICO para atender las consecuencias de la vulnerabilidad por lo que al pago de los alquileres de la vivienda habitual se refiere.
7. Preguntas sin responder:
- ¿Qué pasa si el arrendador gran tenedor de inmuebles omite la comunicación al arrendatario por la que le manifiesta no solo que es gran tenedor sino la opción (diferir o reducir la renta)?
- ¿Qué es mejor, reducir o aplazar?
- ¿Qué es mejor para el arrendatario, acogerse a la moratoria del gran tenedor de inmuebles, o acogerse al préstamo ICO sin intereses para pagar el alquiler en el tiempo en el que se pueda acoger a la vulnerabilidad?
- ¿Qué pasa si en el plazo del mes la información aportada por el inquilino es insuficiente
para valorar la procedencia de la reducción/aplazamiento? Estas cuestiones las iremos resolviendo desde IURE ABOGADOS desde la casuística de cada arrendador.
En Madrid, a 1 de abril de 2020
