Cuánto se paga de más por el suelo de una hipoteca

12-06-2013 - IURE Abogados


La cláusula suelo en un préstamo hipotecario establece cual será el tipo mínimo de interés que se liquidará en las correspondientes cuotas. Según cálculos de la publicación económica Finanzas. Para una hipoteca media de 125.000€ a 25 años, con una cláusula suelo del 3% se pagarían unos 27.000€ de intereses de más.

Si el Euribor se mantuviera a niveles constantes más un diferencial del 1%, se pagaría una cuota mensual de 502€ mensuales. Es decir que en total, la hipoteca (capital más intereses), ascendería a 150.470€. En el supuesto de que tuviera cláusula suelo pagaríamos 593 €, elevando la cuantía del préstamo hipotecario a 177.849 €.

Si en lugar de tener un suelo del 3%, fuera del 5%, terminaríamos devolviendo al banco 219.221 €, y tendríamos que abonar una cuota mensual de 731 €.

La diferencia aumenta al ser mayor el importe del préstamo hipotecario. Así, para un préstamo de 200.000 € sin cláusula suelo, se pagaría una letra de 802 € que elevaría el coste total a 240.000 €, mientras que con un suelo del 3%, no bajaría nunca de los 948 € mensuales (284.527 € para toda la duración del préstamo) y para un suelo del 5%, la letra ascendería a 1.169 € (350.754 €)


Qué dice la Sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo

 

La Sentencia del Tribunal Supremo del 09 de Mayo señaló que dichas cláusulas son consideradas abusivas en aquellos supuestos en que las mismas no hubiesen sido negociadas, particularmente cuando:

a) Se tratase de condiciones generales predispuestas e impuestas en una pluralidad de contratos, sin negociación individualizada.

b) Se establezcan en contra de la buena fe y causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato de préstamo hipotecario.

c) El hecho de que una cláusula sea clara y comprensible no suponga que sea equilibrada y beneficiosa para el cliente o consumidor, alegando el artículo 3.1 de la Directiva Europea 93/13 que dispone que "las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato". Sin embargo, y en relación a la nulidad de las cláusulas suelo, la Sentencia determina dicha nulidad no tendría efectos retroactivos; es decir, que a pesar de que las cláusulas suelo se consideren abusivas, la entidad financiera no devolvería las cantidades pagadas hasta la fecha por el cliente en dicho concepto pues esta acción "generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico".

Cabe destacar, sin embargo, que esta afirmación vulneraría lo previsto por el Código Civil respecto a la nulidad contractual, pues en el artículo 1.303 Código Civil se establece que  "Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes".

 

Sentencias posteriores que conceden la nulidad y retroactividad de las cláusulas suelo por abusivas


 

La polémica está servida a raíz de dos sentencias dictadas por  Tribunales de Primera Instancia. Una de ellas, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orense del 13 de mayo de 2013, señala que no devolver las cantidades pagadas injustamente cuando la cláusula haya sido declarada nula por abusiva sería vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva, condenando a la entidad bancaria demandada  a devolver la suma correspondiente a las cantidades pagadas por la aplicación de la cláusula nula. En este caso en concreto, se trata de una cláusula suelo del 9% para un suelo del 3,25%. Así pues, considera la juez que el artículo 1.303 del Código Civil no ha sido derogado ni modificado, y que obliga por tanto en casos como éste a la restitución de las prestaciones.


En la misma línea se ha pronunciado una Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Málaga, del 23 de mayo de 2013. La magistrada de dicho Juzgado argumenta que, como consecuencia de la nulidad declarada, deben restituirse las prestaciones derivadas de la nulidad de la cláusula, basándose igualmente en el artículo 1.303 del Código Civil, y "sin que sean de aplicación en este punto y al presente caso las conclusiones que se alcanzan en la sentencia del Tribunal Supremo citada de 9 de mayo de 2013…" Aclarando a continuación que los jueces tienen "el deber inexcusable de resolver los asuntos conforme al sistema de fuentes establecido, que establece la primacía de la Ley sobre la jurisprudencia". Falla en contra de la entidad bancaria para que se devuelvan todas las cantidades cobradas en aplicación del tipo mínimo por encima del interés variable más el diferencial fijado, con sus intereses legales desde la fecha de cobro.


Cabe destacar que nuestro Código Civil, en su artículo 1.1 señala que: "Las fuentes del ordenamiento jurídico español son la ley, la costumbre y los principios generales del derecho", mientras que en el apartado 6º determina que "la jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho". Es decir que, en ningún caso, una Sentencia del Tribunal Supremo, que todavía no ha creado doctrina por ser una sentencia aislada y no reiterada, puede contrariar una norma legal de plena vigencia.

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