Proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

11-09-2012 - Mª Auxiliadora Blázquez


El pasado viernes 7 de septiembre, el Consejo de Ministros dio el visto bueno al proyecto de ley que pretender reformar el mercado del alquiler de viviendas en España, otorgándose a partir de ahora un plazo de quince días hábiles para que puedan efectuarse enmiendas al proyecto, cuyo vencimiento es el próximo 25 de septiembre de 2012.

A diferencia del resto de medidas llevadas a cabo por el actual gobierno, el camino elegido en relación al mercado del alquiler es tramitar esta norma mediante un proyecto de ley, remitiendo el texto a las cortes generales.

Dicho proyecto introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, destacando principalmente la agilización del proceso de desahucio, la posible inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la potenciación de la libertad de pactos , reduciendo el carácter imperativo de la ley y facilitando al arrendador la recuperación del inmueble por necesidad y al arrendatario el desistimiento del contrato.

En la actualidad el mercado de la vivienda de alquiler en España es débil, lo que afecta a la movilidad de los trabajadores y a la existencia de multitud de viviendas en propiedad vacías y sin ningún uso. Lo anterior sirve de base para el objetivo de esta ley de flexibilizar y dinamizar el mercado del alquiler, por medio de la búsqueda del equilibrio entre las necesidades de viviendas de alquiler y la garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para que pongan sus viviendas a disposición del mercado de alquiler.

En relación al arrendador , las medidas se pueden concretar en las siguientes:

•  La reducción de la prórroga forzosa a tres años, o de las prórrogas tácitas a un año.

•  Eliminación de la inseguridad en la recuperación de la vivienda, tanto en caso de necesidad como por incumplimiento del arrendatario, eliminando respecto de lo primero la necesidad de que deba pactarse expresamente en la firma del contrato, y respecto lo segundo la agilización del proceso de desahucio, teniendo en cuenta que si tras la admisión de la demanda, el demandado no procede al pago de las cantidades adeudadas ni formule oposición a la demanda de desahucio, el juez dictará Auto dando por terminado el juicio de desahucio produciéndose el lanzamiento.

En relación al arrendatario , las medidas se pueden concretar en las siguientes:

•  La facilidad para desistir del contrato sin penalización (o con una penalización pactada y limitada) y con un mínimo preaviso de un mes.

•  La posibilidad de aplicar al pago de la renta el importe de las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el arrendatario.

El arrendador y el arrendatario van a mantener una vinculación sui generis, basada en una confianza que deberá conservarse intacta entre las partes, pues la escasa duración forzosa del contrato, unida a la igualmente fácil recuperación de la posesión por parte del arrendador en caso de necesidad (sin haberlo previsto en el contrato) y a la posible exclusión del derecho de adquisición preferente, de un lado, y la facilidad para desistir del contrato por parte del arrendatario ha de forzar una “convivencia” no impuesta, pues, la subsistencia del arrendamiento ya no va a depender de la voluntad de uno solo de ellos.

El resto de las medidas: actualización de las rentas conforme a lo pactado, y eficacia frente a tercer adquirente únicamente de los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad, serán complementarias de las anteriores, pero con mucha menor relevancia.

Con todas estas medidas se busca que los propietarios con viviendas en propiedad vacías y sin uso alguno, las pongan a disposición del mercado de alquiler, aumentando la oferta, lo que conllevaría un eventual descenso del precio de los pisos.

Más artículos de IURE Abogados