Entra en vigor la ley de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

17-05-2013 - Mª Auxiliadora Blázquez


Nos encontramos actualmente ante una situación de crisis económica y social, en las que numerosas familiares que firmaron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, se encuentran en dificultades para poder hacer frente a sus obligaciones de pago del mismo. Ante esto, el Gobierno está adoptando determinadas medidas que pretenden contribuir a aliviar dicha situación de personas que, como consecuencia de esas dificultades, pueden llegar a perder su vivienda habitual.

Dichas medidas del Gobierno comenzaron con la publicación del Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, por el cual se suspendía de forma inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de familiares que se encuentren en riesgo de exclusión.

Como seguimiento de dicho intento del Gobierno, la ley 1/2013 de 14 de mayo quiere introducir nuevas medidas para reformar la protección a los deudores hipotecarios, introduciendo cuatro aspectos diferentes.

El primero de ellos es la  suspensión inmediata y por un plazo de DOS AÑOS, de los desahucios de aquellas familias que se encuentran en situación de riesgo de exclusión.

Los requisitos para acogerse a esta suspensión son los siguientes:

• El deudor debe formar parte de un colectivo vulnerable, es decir: familia numerosa, familia monoparental con dos hijos al cargo, familia con un hijo menor de tres años, familia con alguno de sus miembros discapacitado o dependiente, familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo
• Haber agotado las prestaciones o familia en la que exista una víctima de violencia de género.

También deben cumplir las siguientes circunstancias económicas:
    • Los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples, es decir, que no superen los 1.600 € mensuales
    • En los cuatro años anteriores a la solicitud de acogerse a esta protección, la familia haya visto como el esfuerzo de pagar las cuotas de la hipotecara haya aumentado, respecto de los ingresos un 1,5
    • La cuota de la hipoteca resulte superior al 50% de los ingresos que perciba la familia
    • Deben tratarse de cuotas de un préstamo hipotecario sobre la única vivienda en propiedad del deudor concedido para la compra de la misma

Finalmente, tras cumplir los requisitos y para formar parte de esta protección, se exige una solicitud del deudor, en cualquier momento de ejecución de esa hipoteca y antes de que se proceda al desahucio, presentando los documentos necesarios que acrediten las circunstancias económicas y que se forma parte del colectivo vulnerable.

En segundo lugar, se modifica la Ley Hipotecaria limitando los intereses de demora que puedan exigir las entidades de crédito a tres veces el interés del dinero, prohibiendo su capitalización. Igualmente  se introduce la posibilidad de que el notario, en caso de venta extrajudicial, pueda decretar la improcedencia de dicha venta, en el caso de que existan cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario (pudiendo advertir de la existencia de dichas cláusulas en el momento de firmar la escritura de préstamo).

En tercer lugar, se introducen modificaciones en la ley de enjuiciamiento civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de forma que los derechos e intereses del deudor hipotecario queden protegidos de manera adecuada. Para ello se introduce la posibilidad de que si tras la ejecución de la vivienda, aún quedara deuda por pagar, se podrá condonar parte del pago de la deuda pendiente.

Como anexo a esta ley se introduce un código de buenas prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

En dicho código se establecen unas medidas previas a la ejecución de la vivienda, consistentes en intentar reestructurar la deuda. Dicho plan podrá contener lo siguiente:

• Cinco años de carencia
• Ampliación del plazo a 40 años desde que se otorgó el préstamo
• Reducción del tipo de interés a Euribor+0,25 durante el plazo de carencia
• Reunificación de deudas
• Si dicho plan resulta inviable para los deudores, podrán solicitar éstos, una quita en el capital pendiente, pudiendo la entidad bancaria aceptarla o rechazarla en el plazo de un mes

Como alternativa dentro de dicho código de buenas prácticas, también se incorpora la dación en pago. Dicha medida podrán pedirla aquellos deudores en los que el plan de reestructuración y la oferta de quita de la deuda, no haya sido aceptado. En este caso, la entidad financiera estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, quedando definitivamente cancelada la deuda. En el caso en que se produzca la dación en pago, el deudor podrá solicitar permanecer como inquilino en dicha vivienda durante un plazo de dos años, pagando una renta anual del 3% del importe de la deuda.

Adicionalmente, se incluye un mandato al Gobierno para que constituya un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer una vivienda de alquiler a aquellas familiar que han sido desalojadas de sus viviendas por el impago de un préstamo hipotecario.

No obstante, dichas medidas establecidas en esta ley, no suponen más que un “parche” al drama social actual, en el que se necesitan más medidas para hacer frente a este problema, desgraciadamente tan común, como por ejemplo regular el concurso de persona física.

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