Entra en vigor la ley 4/2013 de fomento del mercado de alquiler de viviendas

10-06-2013 - Auxiliadora Blázquez


Entra en vigor la ley 4/2013 de fomento del mercado de alquiler de viviendas, tras su publicación en el Boletín Oficial el estado el pasado 5 de junio. Entre sus novedades, se encuentra la reducción del plazo de desahucio a 10 días y la creación de un Registro de Inquilinos morosos condenados por sentencias firmes por impago de la renta.

La presente ley tiene como objetivo flexibilizar el mercado del alquiler para conseguir una mayor dinamización del mismo, buscando el equilibro necesario entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse al arrendador para que ponga sus inmuebles a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante los siguientes aspectos:

En cuanto al régimen jurídico de los contratos, se da prioridad a la voluntad de la partes. Esta voluntad de las partes se manifiesta entre otras cosas, en la posibilidad de pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas materias que puedan resolverse de esta manera o la forma de actualizar la renta. Igualmente se prevé la posibilidad de acordarse de que la obligación del pago de la renta se reemplace por el compromiso del inquilino de reformar el inmueble.

La actualización de la renta, hasta ahora, se realizaba conforme al IPC, no obstante, a partir de ahora, se establece que sean las propias partes del contrato los que establezcan el sistema de actualización, por ejemplo estableciéndose el IPC + un diferencial.

En relación con la duración del contrato, se reduce de 5 a 3 años la prórroga forzosa de los arrendamientos y la tácita de tres a un año con el objetivo de que las partes de dicho contrato puedan adaptarse más fácilmente a los cambios que se produzcan en sus circunstancias personales.

EL arrendador podrá recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente, siempre que hayan transcurrido al menos el primer año de duración del contrato , sin necesidad de pactarlo de forma expresa en el contrato.

El inquilino podrá desistir del contrato en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y se comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días, pudiendo pactarse una indemnización en este caso a favor del arrendador.

Es decir, se permite que el arrendatario rescinda el contrato sin necesidad de pagar indemnización siempre que lo comunique con un mes de antelación al arrendador, salvo pacto de indemnización.

Debemos tener en cuenta que estas previsiones legales, no tienen carácter retroactivo, sino que únicamente se aplicarán a los contratos celebrados a partir del día de hoy, y a los que ya están en vigor, siempre que las partes de mutuo acuerdo lo incorporen como cláusula al contrato.

En cuanto a los procesos de desahucio, se reducen a 10 días como adelantábamos al comienzo del artículo. Es decir, en el momento en que el propietario ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas, pudiendo acumularse la solicitud de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, requerirá al inquilino para que en 10 días desaloje el inmueble, pague las cantidades o comparezca y alegue las razones de oposición que estime conveniente.

En dicho requerimiento se informará del día y de la hora del eventual juicio en el caso de que haya habido oposición, y la práctica del lanzamiento en caso de que no haya oposición.

Lo anterior conlleva que si el inquilino no paga, y no comparece, se declarará terminado el proceso de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada. Debe tenerse en cuenta que el inquilino podrá retirar sus cosas ya que en caso de no hacerlo dichos bienes se considerarán abandonados.

Igualmente, una vez se haya condenado mediante sentencia firme al inquilino por impago de rentas, éste entrará a formar parte del Registro de sentencias firmes de impagos de renta de alquiler , el cual se creará con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones.

Dicha información será accesible para los propietarios que presenten una propuesta de contrato identificando el posible inquilino.

El inquilino moroso podrá solicitar la cancelación de dicha inscripción acreditando el pago de la deuda, o bien, se cancelará de forma automática por el transcurso de seis años desde la sentencia.

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