El desahucio de las Personas Físicas y su tratamiento concursal

23-02-2012 - Carlos Pavón


El inicio de la actual crisis económica generalizada puso de manifiesto, entre otros, el drama de las personas físicas que ven perder sus viviendas sin cobertura legal que los proteja. Ello ha dado lugar a una reclamación, cada más extendidas, para que el legislador incorpore la dación en pago como medida paliativa del sufrimiento de tantas familias.

Pues bien, reformas legales aparte, cabe indagar en la legislación actualmente vigente para requerir de todos los operadores una aplicación social de la misma, de suerte que los mayores damnificados por la crisis, las familias, vean apaciguada su situación, al menos parcialmente.

En este sentido, le hecho relevante se circunscribe a la contratación de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, suscrito en época de bonanza y, por tanto, sobre una tasación del inmueble que no se corresponde con la realidad actual.

En primer lugar, debemos diferenciar el contrato de préstamo, que supone la generación de una deuda del particular hacia la entidad financiera, por el importe recibido y los intereses pactados por el aplazamiento de su devolución, de la garantía de dicha obligación, que consiste en la hipoteca constituida sobre el referido inmueble.

Ambas figuras son instrumentos jurídicos independientes y otorgan a las partes derechos y obligaciones recíprocos, que deben ser analizados.

Así, mientras el préstamo bancario conlleva la obligación del deudor, el particular, de devolver íntegramente el importe recibido, más los intereses devengados como consecuencia del aplazamiento, la garantía hipotecaria supone que la entidad financiera, además de la responsabilidad personal del deudor, dispone de una garantía preferente sobre el inmueble hipotecado, que le permite ejecutarlo con independencia de quien sea su titular.

De esta manera puede comprenderse que un préstamo concedido a un particular goce de garantía hipotecaria sobre el inmueble de un tercero, pues préstamo e hipoteca son instrumentos jurídicos independientes. La carga hipotecaria se mantendrá sobre el inmueble que se trabó, con independencia de las posteriores transmisiones del mismo, manteniendo así la entidad financiera la integridad de su garantía en tanto no se cancele la totalidad del préstamo.

Así las cosas, cuando el obligado a la devolución del préstamo no puede cumplir con el pago, se encuentra en una situación de insolvencia, dado que la normativa concursal estipula que la insolvencia se encuentra asociada a la falta de liquidez para atender las obligaciones, con independencia de que el deudor cuente con patrimonio suficiente para cubrir sus deudas.

Del lado de la entidad financiera, el impago del obligado le permite utilizar dos vías distintas para reclamar su crédito, bien ejecutar la garantía hipotecaria , o bien reclamar al deudor su responsabilidad personal patrimonial, pues el mismo responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros. Obviamente, ambas vías son compatibles entre sí hasta la total satisfacción del crédito financiero.

Ahora bien, como es sabido, la ejecución de la garantía hipotecaria en el escenario actual está conllevando a que las subastas públicas de inmuebles queden desiertas, esto es, no hay interesados en adquirir el inmueble, por lo que entra en juego la posibilidad de que la entidad financiera se adjudique el mismo en pago de la deuda.

Sin embargo, para dicha adjudicación rige lo previsto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuyo art. 671.1 dispone: “ Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. ” En caso de tratarse de bienes distintos a vivienda habitual, la adjudicación tendría lugar por el 50% de su valor de tasación, conforme estable la disposición adicional quinta.

En este sentido, el hecho de que el valor actual de los inmuebles haya decrecido va en perjuicio de la entidad financiera, porque el valor de referencia que se utilizará para el cálculo del porcentaje anterior, será el que se indicó en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

El resultado de aplicar dicho porcentaje sobre el valor escriturado será el importe cancelado de la deuda con motivo de la ejecución de la hipoteca, de forma que si no cubriera el importe adeudado, podría la entidad financiera continuar en la reclamación del importe restante frente al deudor, en su condición de responsable personal de la deuda con sus bienes presentes y futuros.


Video | Concurso acreedores persona fisica



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