Requisitos para la dación en pago en deudores hipotecarios

20-03-2012 - IURE Abogados


El 10 de marzo de 2012 se publicaba en el Boletín Oficial del Estado -BOE-  el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.

A tal efecto, en la citada normativa se establecen distintas medidas conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de aquellos que no pueden atender al cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de sus viviendas.

El modelo de protección de los deudores hipotecarios se diseña a través de un Código de Buenas Prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y otras que, de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. De este modo, las citadas entidades se entenderán adheridas por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de las mismas. No obstante, la norma sólo extiende su aplicación a las hipotecas constituidas para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros

En lo relativo a los deudores hipotecarios que podrán resultar beneficiados, se establece la aplicación exclusiva a los deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, y cuyos contratos de préstamo o créditos garantizados se encuentres vigentes a 11 de marzo de 2012. En este sentido, la norma contempla los requisitos que deben concurrir para encontrarse en el umbral de exclusión y que a continuación se detallan:



a) Que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre su vivienda habitual.

b) Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.

d) Que el conjunto de miembros de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

e) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma, así como que carezca de otras garantías reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran los requisitos mencionados en los apartados c) y d).

f) Para el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán concurrir en ellos los requisitos de los apartados b), c) y d).

De este modo, el Real Decreto incluye, a través del Código de Buenas Prácticas, tres fases de actuación para la reestructuración de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

En primer lugar, y como medidas previas a la ejecución hipotecaria, se establece la posibilidad de reestructurar la deuda hipotecaria, a solicitud del deudor, al objeto de alcanzar una viabilidad a medio y largo plazo. No obstante, no podrán formular la solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, siempre que ya se haya producido el anuncio de la subasta.

A tal efecto, en el plazo de un mes desde la solicitud, la entidad de crédito ofrecerá al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten las medidas de ejecución, así como la aplicación de las siguientes medidas:

• Carencia en la amortización de capital durante cuatro años

• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo

• Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo
  de carencia

En segundo lugar, y para el caso de que el plan de reestructuración mencionado anteriormente resulte inviable, es decir, establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos que perciba la unidad familiar, los deudores podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, siendo potestad de la entidad de crédito su aceptación. Asimismo, se contempla la posibilidad de que esta medida sea solicitada por deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta, así como por aquellos que no hayan podido optar a la dación en pago por presentar su vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

En tercer lugar, y como medida sustitutiva a la ejecución hipotecaria, en el caso de que las dos medidas descritas anteriormente resultasen inviables, el deudor podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual y, en consecuencia, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado con la correspondiente cancelación de la deuda. Además, el deudor podrá permanecer durante dos años en la vivienda como arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación, sin perjuicio del interés de demora del 20% en caso de impago de la misma. No obstante, esta medida no será aplicable en los supuestos en los que el deudor se encuentre en un procedimiento de ejecución hipotecaria si ya se ha anunciado la subasta, así como en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

Al margen de lo mencionado anteriormente, se moderan los intereses moratorios derivados de los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria desde el momento en el que el deudor acredite que se encuentra en el umbral de exclusión, que no podrán exceder del 2,5% del capital pendiente de amortizar, sin perjuicio del devengo de los intereses remuneratorios pactados en el préstamo.

En conclusión, el Real Decreto pretende dar cabida a diversos mecanismos de reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago. En este sentido, se pretende que las familias que no pueden atender las cuotas hipotecarias, puedan recurrir en último lugar a la dación en pago de su vivienda habitual con la cancelación total de su deuda, sin que pueda operar el principio de responsabilidad universal del deudor consagrado en el artículo 1.911 del Código Civil. No obstante, las medidas previstas van a resultar de escasa aplicación por las exigencias que contempla la normativa (límite del precio de adquisición de la vivienda, requisitos para encontrarse en el umbral de exclusión, voluntariedad de las entidades financieras de adherirse al Código de Buenas Prácticas…).

Asimismo, y teniendo en cuenta que la mayoría de los préstamos o créditos hipotecarios se encuentran avalados por terceros, se exige que éstos se encuentren en paro o que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de sus ingresos netos, así como que carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales, aspectos que restringen la aplicación de las medidas previstas.

Por otro lado, el Real Decreto no ha incluido de forma expresa a los fondos de titulización, regulados en la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria, dentro de las entidades que podrán adherirse al Código de Buenas Prácticas, cuestión que podría suscitar ciertas dificultades, salvo que se procediese a interpretar ampliamente el mencionado Real Decreto.  

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