Acciones por incumplimiento de promotoras en concurso de acreedores

26-01-2012 - Mª Auxiliadora Blázquez


Hasta que estalló la burbuja inmobiliaria muchos compradores adquirieron una vivienda en construcción y la han perdido al quebrar la promotora. 

En esas operaciones de compraventa de vivienda en construcción, los compradores entregaban por adelantado una cantidad de dinero o títulos tales como letras de cambio o pagarés a la promotora, los cual deben ser destinados únicamente a la ejecución de dicha vivienda, obligándose por la ley 57/1968 de 27 de julio reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, a garantizar su devolución mediante aval o contrato de seguro, en caso de incumplimiento de la promotora. 

¿Qué hacer si una promotora entra concurso de acreedores?

• En caso de entrega de dinero en efectivo:

Con la declaración del concurso de acreedores, el comprador tiene que comunicar su crédito con la promotora, para que así se reconozca por la administración concursal. El comprador es titular de un crédito, en un primer momento, por las cantidades entregadas a cuenta existiendo un incumplimiento de la promotora concursada de entrega de la vivienda. 

El vínculo existente entre las partes es un contrato con obligaciones recíprocas, lo que permite que en caso de incumplimiento de una de las partes, se otorgue el derecho a la parte cumplidora a resolver el contrato y/o exigir el cumplimiento a la parte contraria. 

En caso del concurso de la parte incumplidora (la promotora), lo fundamental, es atender a la fecha en que se produjo el incumplimiento que puede dar lugar a la resolución del contrato, es decir, si el mismo se produjo antes o después del Auto del juzgado que declare el concurso de la promotora: 

• si el incumplimiento de la promotora es anterior al auto, el comprador será titular en el concurso de un crédito ordinario 
• si el incumplimiento de la promotora es posterior al auto, el comprador será titular de un crédito contra la masa 

Para hacer efectivo esa resolución del contrato, el comprador debe instar a la promotora dicha resolución mediante un medio fehaciente, para que la misma bien manifieste su aceptación o bien se oponga, siendo en este caso necesario interponer una demanda que resuelva dicho contrato, para así poder reclamar las cantidades entregadas a cuenta hasta ese momento más los intereses y costas, ya que en caso de no resolver dicho contrato, el comprador será titular de un derecho a que se le entregue la vivienda. 

Se debe tener en cuenta que en caso de suspensión de las facultades de administración de la promotora, será la administración concursal la facultada para resolver dicho contrato. 

• En caso de entregas de títulos tales como pagarés o letras de cambio

En este caso, el problema se agrava, ya que dichas letras de cambio o pagarés son descontadas por las promotoras a una entidad bancaria para obtener de este modo la liquidez por adelantado. Las entidades bancarias descuentan dichos títulos a favor de las promotoras, quedando los mismos en posesión del banco, siendo el banco el nuevo legítimo acreedor del comprador. 

A pesar de que el comprador no reciba la vivienda por las cuales entregó dichos títulos, las entidades bancarias se amparan en las acciones que les otorgan la Ley Cambiaria y del Cheque, pudiendo reclamar al comprador el pago de dicho título a su vencimiento. 

El comprador en este caso debería oponerse a la acción cambiaria ejercida por la entidad bancaria alegando la “exceptio doli” del artículo 20 de la Ley Cambiaria y del Cheque, siempre que dicha entidad conociera la situación de la promotora (y la posibilidad de que la misma incumpla) y que la entidad banacaria en el momento de adquirir la letra haya procedido a su descuento a la promotora a sabiendas del perjuicio del deudor. 
 

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