Cláusulas de suelo y techo

18-09-2012 - IURE Abogados


Cláusulas de suelo y techo: En la contratación de préstamos hipotecarios pueden fijarse instrumentos de cobertura del riesgo de la variabilidad de los tipos de referencia, denominados cláusulas de suelo (floor), en caso de establecer un límite mínimo por debajo del cual no puede bajar el tipo de interés aplicable, y cláusulas de techo (cap), en caso de establecer un límite máximo por encima del cual no puede subir el tipo de interés aplicable.

A tal efecto, las cláusulas de suelo tratan de garantizar al prestamista (entidad financiera) una retribución mínima que le permita cubrir costes de capital y de estructura, mientras que las cláusulas de techo pretenden cubrir al prestatario (inversor) frente a las subidas de los tipos de referencia.

Este tipo de cláusulas han sido consideradas como condiciones generales de la contratación, por no resultar negociadas individualmente y devenir impuestas por las entidades financieras y, en consecuencia, los clientes deben ser informados de las características de las mismas.

Si bien denotamos la legalidad de este tipo de cláusulas siempre que sean resultado de un acuerdo de libre voluntad, se reflejen debidamente en el contrato y sean semejantes o proporcionales, también podemos afirmar que los Tribunales las han considerado cláusulas abusivas en caso de que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Así, la Sentencia nº 126/2012 de la Audiencia Provincial de Burgos (Seción 3ª), de 23 de marzo de 2012, declara nula la cláusula que establece que el tipo de interés variable estará limitado a un mínimo del 5,50% y un máximo del 17,50%. En el supuesto referido, el tipo de la hipoteca ascendía al tiempo de la firma de la escritura a 5,794% - 4,994% Euribor + 0,80 diferencial-, por lo que se constataba que las limitaciones al alza y a la baja no eran semejantes, al ser la relación desproporcionada por el lado del tipo de subida o techo, en relación al señalado como suelo. A tal efecto, haría falta que los tipos subieran un 11,706 % para que el consumidor tuviera beneficio, el cual sería obtenido por el banco con la rebaja de poco mas de dos centésimas.

Jurisprudencia:

Sentencia del Juzgado Mercantil nº 2 de Palma de Mallorca, nº 34/2012, de 2 de febrero

“Es diáfano que en los promedios nacionales las " CLÁUSULAS SUELO" se situaban, (sin entrar a examinar si eran proporcionales o no, pues no estamos ante una demanda colectiva de declaración de nulidad sino ante una acción individual) hasta el mes de septiembre de 2009, en una MEDIA PONDERADA de 3'12, cuando las de " TECHO " o máximos alcanzaban 13'56.

No se necesita ningún dictamen pericial para constatar que la cláusula firmada por el Sr. Adriano. no sólo es absolutamente desproporcionada, imponiendo un "límite suelo" excesivamente alto en beneficio de la entidad de crédito que alcanza el 4'5 en evidente perjuicio del particular, sino también palmariamente abusiva, por cuanto el "límite techo " fijado por la entidad crediticia , se ha igualado sin rubor alguno a los estratosféricos intereses del 28%, que entran de lleno y con todos los honores en la calificación de usuarios y leoninos conforme al artículo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908. [...]

El consumidor ha firmado un elevado límite a la baja con evidente repercusión desfavorable para sí mismo, pero que a cambio no ha obtenido ningún límite al alza, es una "cláusula techo " que por su inoperancia llega al absurdo y le deja a la intemperie, es decir, se le ha impuesto sencillamente una cláusula "suelo" sin reciprocidad alguna. Por ello entiendo que ante tal evidente desproporción, la cláusula invocada debe ser considerada abusiva y por ende , en aplicación de los artículos 80 y 82 en relación con el 86.7, 87.6, y 89.1 de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios EDL 1984/8937 , es obligado declarar su nulidad , que engloba no sólo al límite "suelo" sino también al " techo [...]”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos (Seción 3ª), nº 126/2012, de 23 de marzo

“Establecen aquellos preceptos que, "Se consideraran cláusula abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato".

Son abusivas las cláusulas, en todo caso, "c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato".

"Son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario...".

En el presente caso se aprecia esa falta de reciprocidad y un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes derivadas del contrato [...]

Las limitaciones al alza y a la baja no son semejantes, porque la relación es desproporcionada por el lado del tipo de subida o techo , en relación al señalado como suelo [...]

La reciprocidad implica que cubre a ambas partes en igual o análoga medida la cobertura o limitación de riesgos de variabilidad; y vulnera el justo equilibrio de las partes en perjuicio del consumidor , las cláusulas suelo y techo con limites altos, en relación al tipo oficial fijado en cada periodo, lo que sucede en el presente caso, como se ha argumentado antecedentemente; y especialmente referible al techo , difícil de asumir o ser afrontada por el cliente -reacuérdese, un 17,50 %; superior al que se fija a efectos hipotecarios, y próximo al interés de demora, que lleva inherente una penalización al retraso en el pago- [...]

 

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